Pengambilalihan Pavilion Bukit Jalil bertujuan memacu pertumbuhan untuk Pavilion REIT
PAVILION Real Estate Investment Trust (Pavilion REIT) baru-baru ini telah mengeluarkan pekeliling untuk mendapatkan kelulusan daripada pemegang unit Pavilion REIT yang tidak berminat untuk pemerolehan Pavilion Bukit Jalil (PBJ Mall) pada Mesyuarat Agung Luar Biasa (EGM) yang akan diadakan pada 22 Mac 2023.
Cadangan pengambilalihan PBJ Mall sejajar dengan strategi Pavilion REIT untuk mengembangkan portfolio aset runcit utamanya di Malaysia kepada enam, daripada portfolio semasanya yang terdiri daripada Pavilion Kuala Lumpur Mall, Elite Pavilion Mall, Intermark Mall, DA MEN Mall dan Pavilion Tower.
MTrustee Berhad sebagai pemegang amanah Pavilion REIT, pada 22 November 2022, menandatangani perjanjian jual beli (SPA) bersyarat untuk memperoleh PBJ Mall dengan semua aset dan hak berkaitan daripada Regal Path Sdn Bhd (Regal Path), sebuah anak syarikat milik Malton Bhd, dengan harga RM2,200 juta.
Pada masa yang sama, pengesahan pemegang unit juga berusaha untuk mengumpul RM1,270 juta dalam dua latihan penempatan persendirian, tersebar antara tranche pertama RM720 juta dan tranche kedua RM550 juta, dengan harga terbitan akan ditentukan kemudian melalui pembinaan buku senaman.
Selepas pencapaian yang memuaskan bagi syarat-syarat duluan (CP) dalam SPA, Pavilion REIT akan mempunyai 60 hari untuk pergi ke pasaran dan mengumpul RM1,650 juta untuk membiayai pembayaran awal kepada Regal Path. Ini adalah dalam bentuk pinjaman RM1,000 juta, dengan baki RM650 juta daripada hasil penempatan di bawah tranche pertama.
Di bawah tranche pertama latihan pembinaan buku bernilai RM720 juta, Pavilion REIT akan menggunakan kutipan untuk pembayaran balik pinjaman bank / sewa beli Regal Path dengan baki kepada Regal Path. RM70 juta akan dikumpul untuk membiayai perbelanjaan transaksi Pavilion REIT, yang termasuk anggaran perbelanjaan RM38 juta untuk pelaksanaan penempatan.
Selepas pembayaran ini, keseluruhan hasil dan keuntungan PBJ Mall akan diiktiraf di bawah Pavilion REIT, dengan baki pertimbangan baki sebanyak RM550 juta terhutang kepada Regal Path yang akan dibayar secara berperingkat tanpa dikenakan faedah.
Untuk tranche kedua RM550 juta, Pavilion REIT akan membayar Regal Path:
(i) RM50 juta apabila selesai pembetulan kecacatan dalam tempoh pembetulan. Ini akan mengurangkan perbelanjaan untuk sebarang pembaikan dan penyelenggaraan utama; dan
(ii) RM100 juta selepas menerima dokumen hak milik strata, dianggarkan akan berlaku menjelang Disember 2023.
Jumlah akhir RM400 juta kepada Regal Path kemudiannya bersyarat PBJ Mall mencapai Pendapatan Harta Bersih (NPI) sebanyak RM146 juta. Ini secara berkesan diterjemahkan kepada hasil sebanyak 6.6% pada harga pembelian penuh RM2,200 juta untuk Pavilion REIT.
Jika NPI yang disasarkan tidak dipenuhi, Pavilion REIT boleh menikmati penjimatan yang ketara daripada penilaian yang disemak semula. Sebagai contoh, sekiranya penilaian semula PBJ Mall lebih tinggi daripada harga belian iaitu RM2,200 juta, Pavilion REIT tidak perlu membayar lebih daripada RM400 juta. Sebagai alternatif, sekiranya penilaian jatuh di bawah harga belian, Pavilion REIT hanya perlu membayar sehingga jumlah penilaian yang dipersetujui, tertakluk kepada potongan maksimum RM400 juta.
Fasa pertama latihan penjanaan modal dijadualkan selesai pada suku kedua tahun ini, manakala fasa kedua ditetapkan untuk disiapkan dalam tempoh 24 bulan selepas fasa pertama, atau menjelang suku kedua 2025. Gearing akan meningkat daripada 33.8% pada 31 Disember 2022 kepada 36.8% selepas selesai kedua-dua peringkat penempatan.
Ketua Pegawai Eksekutif dan Pengurus Pavilion REIT Datuk Philip Ho berkata pengambilalihan ini adalah tambahan kepada pendapatan boleh agih REIT dan akan memberi impak yang menggalakkan kepada jumlah portfolio dan pengembangan masa depannya. Pavilion REIT Management Sdn Bhd ialah pengurus Pavilion REIT (Pengurus).
“Pemerolehan PBJ Mall dijangka menyumbang secara positif kepada pertumbuhan masa depan Pavilion REIT, meningkatkan asas portfolionya kepada RM8.3 bilion daripada RM6.0 bilion.” kata Philip. Di samping itu, penempatan pasca persendirian kedua-dua tranche, pemegang unit akan menyaksikan penurunan dalam pegangan unit pemegang unit utama dan penyebaran awam yang lebih baik.
Masa cadangan pengambilalihan dan usaha mengumpul modal diperakui oleh beberapa faktor, termasuk pembukaan semula sektor ekonomi, perbelanjaan runcit yang lebih tinggi dan pergerakan, dan kemasukan pelancong dan pengembara.
Limpahan positif sedemikian boleh dilihat dalam pendapatan harta bersih tahun kewangan Pavilion REIT untuk 2022 sebanyak RM 364.2 juta daripada RM 236.6 juta setahun sebelumnya, dan pengagihan seunit (DPU) sebanyak 8.37 sen atau hasil pengagihan sebanyak 6.9%, disumbangkan oleh sewa yang lebih tinggi pengebilan, peningkatan dalam sewa hasil dan pendapatan daripada acara pengiklanan dan pemasaran apabila semua sektor ekonomi meneruskan perniagaan mereka selepas wabak Covid-19.
Dengan NLA seluas 1.8 juta kaki persegi, PBJ Mall terdiri daripada bahagian runcit lima tingkat dan dua tingkat tempat letak kereta bawah tanah dengan 4,800 ruang letak kereta, yang terletak di atas tanah pegangan bebas seluas 28 ekar, telah memangkin pertumbuhan Bukit Jalil menjadi destinasi yang bertenag untuk perniagaan, membeli-belah, menjamu selera, beriadah dan hiburan.
Sepanjang enam bulan lalu, PBJ Mall merekodkan purata 1.4 juta pengunjung bulanan. Manakala pada 28 Februari 2023, kadar penghunian untuk PBJ Mall telah mencapai 81.4%.
Pavilion REIT ialah pemilik rangkaian runcit terbesar di Malaysia. Asetnya termasuk Pavilion Kuala Lumpur Mall, Elite Pavillion Mall, Intermark Mall, DA MEN Mall dan Pavilion Tower.
Artikel berkaitan > Pavilion Damansara Heights Mall bakal dilancarkan pada Mei 2023
